１．相続税対策のために生前贈与を行う。
その順序は？
将来価値の下落する可能性の高い資産は、生前贈与ではなく相続にもちこんだ方がよいというのが一般論です。
ただし特定の誰かに確実に相続させたいという気持ちがある場合は別です。
生前贈与でやってはならないことは、贈与者が居住している不動産（土地）を将来相続人が居住する予定があるにもかかわらず、贈与してしまうことです。 |
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愛着のある土地だけに早く贈与したいという気持ちは分かるのですが、相続にもちこんだほうがはるかに低い評価額で税額計算ができるのです。
２．相続時精算課税制度で住宅取得資金については優遇される？
平成２１年１２月３１日までの措置として、相続時精算課税制度の非課税枠が３５００万円まで設けられています。
将来相続税の納税義務がない場合であれば、有効に活用されることが可能でしょう。しかし相続税の心配を抱えておられる方は、制度を活用しない方が賢明であると思います。
相続時精算課税制度のデメリットが最も顕在化するケースだからです。
まずは相続税の納税義務があるのかどうかについて、確認をすることからはじめましょう。
３．賃貸物件の土地と建物の所有関係はどのように調整すればよいのか？
親・子・会社（自社）の所有関係で、所得がどのように流れるのか、土地評価がどうなるのかが変わってきます。
複雑な問題ですので、親・子に登場人物を絞りましょう。親所有の土地に子が賃貸建物を建てます。土地は使用貸借契約となって、土地評価は「自用地評価」すなわち高い評価額となります。
それでは親所有の土地に親が賃貸建物を建て、賃貸に供したとしましょう。
この場合土地は「貸家建付地評価」となって、低めの評価額で済むことになります。それではこの親所有の賃貸物件を子に贈与するとどうなるでしょうか。
賃貸物件を借りている「店子」のメンバーが親所有の時と同じであれば、「貸家建付地評価」、そうでなければ、複雑な計算にはなりますがより高い評価になってしまいます。
土地の評価を低くとどめたまま、賃貸建物を子に贈与したい、そんなときには同族の賃貸管理会社や専門業者とサブリース契約を結ぶことを検討してはどうでしょうか。
問題は土地の評価ばかりではありません。
賃貸物件を早めに子に引き継ぐことによる、所得の次世代への移転を早くする効果も考慮に入れて決断すべき問題です。
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